ПОЛОЖЕНИЕ ПО РАБОТЕ С ПРОЧЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ В ОАО “ФKKC”
УТВЕРЖДЕНО
Постановлением Правления
ОАО «Финансовая компания
кредитных союзов»
от «15» октября 2014 года №75/1
ПОЛОЖЕНИЕ
ПО РАБОТЕ С ПРОЧЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
В ОАО “ФИНАНСОВАЯ КОМПАНИЯ КРЕДИТНЫХ СОЮЗОВ”
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Положение по работе с прочей собственностью в ОАО “Финансовая компания кредитных союзов” (далее – Положение) разработано в соответствии с Гражданским кодексом Кыргызской Республики, Законами Кыргызской Республики “О залоге” и “О банках и банковской деятельности в Кыргызской Республике”, нормативными правовыми актами Национального банка Кыргызской Республики, Уставом ОАО “Финансовая компания кредитных союзов” (далее – Финансовая компания).
2. Настоящее Положение определяет основные требования к работе с прочей собственностью Финансовой компании, порядок проведения мониторинга и ее классификации.
3. Положение утверждается постановлением Правления Финансовой компании и пересматривается в соответствии с изменениями и дополнениями в законодательстве Кыргызской Республики и стратегии Финансовой компании. Все изменения и дополнения в Положение утверждаются постановлением Правления Финансовой компании.
ГЛАВА II. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПОНЯТИЯ
1. Прочая собственность – это имущество, принятое на баланс Финансовой компании в счет погашения обязательств заемщика по кредиту.
2. Мировое соглашение – соглашение сторон о прекращении судебного спора на основе взаимных уступок.
3. Уполномоченное лицо – руководитель представительства/Председатель Правления Финансовой компании, курирующий вопросы Отдела по возврату долгов.
4. ГО – Головной офис Финансовой компании.
5. КУ – Кредитное управление.
6. ОВД – Отдел по возврату долгов.
7. РП – Региональное представительство.
8. УК – Уполномоченный комитет.
9. РВД – Расходы по возврату долга.
Глава III. ПРИНЯТИЕ ПРОЧЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
НА БАЛАНС ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИИ
1. Принятие на баланс залогового имущества в виде прочей собственности, переданного в счет погашения кредита, производится при добровольной передаче имущества либо при передаче прав собственности на заложенное имущество в судебном порядке.
2. Добровольная передача залогового имущества производится на основании договора (соглашения) об отступном или на основании соглашения о частичном удовлетворении требований кредитора, удостоверенных нотариально. При добровольной передаче залоговое имущество должно быть принято по наименьшей сумме (задолженность по кредиту или стоимости имущества). При заключении соглашения о частичном удовлетворении требований кредитора стоимость залогового имущества не должна превышать первоначальную оценочную стоимость.
3. Передача прав собственности на заложенное имущество в погашение кредита, взыскиваемому в судебном порядке, может производиться в следующих случаях:
– по условиям мирового соглашения, достигнутым между Финансовой компанией и залогодателем в процессе исполнения судебных разбирательств, утвержденного определением суда;
– передача прав собственности после первых торгов залогового имущества в процессе исполнения судебного решения;
– передача прав собственности после вторых торгов залогового имущества;
– и по другим основаниям, предусмотренным законодательством Кыргызской Республики.
4. По условиям мирового соглашения стоимость залогового имущества должно включать всю задолженность по кредиту и все расходы, связанные с возвратом данного кредита, в погашение которого передается имущество.
5. Решение о заключении мирового соглашения, если имущество передается по первоначальной оценочной стоимости и во всех других случаях, когда стоимость имущества, передаваемого по мировому соглашению, отлична от первоначальной оценочной стоимости, решения о заключении мирового соглашения принимаются только Правлением Финансовой компании.
6. Принятие залога на баланс по мировому соглашению производится согласно условиям мирового соглашения, на основе Распоряжения бухгалтерии, подготовленного специалистом ОВД.
7. Передача прав собственности после первых торгов залогового имущества в процессе исполнения судебного решения производится по стоимости, определенной Решением суда.
8. ОВД необходимо осуществлять контроль за проведением исполнительного производства, и участвовать на публичных торгах по реализации залогового имущества в счет погашения кредитов по портфелю Финансовой компании.
9. Передача прав собственности по итогам вторых торгов залогового имущества в процессе исполнения судебного решения производится со снижением на 10% стоимости, определенной Решением суда.
10. Принятие залогового имущества на баланс Финансовой компании с торгов производится по стоимости передачи, отраженной в акте передачи судебных исполнителей.
11. Принятие залогового имущества на баланс Финансовой компании производится на основе Решения Правления ФККС.
Глава IV. РАБОТА С ПРОЧЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ БАНКА
1. После принятия имущества на баланс Финансовой компании, сотруднику ОВД/РП или лицу, на которого возложены данные обязанности, требуется незамедлительно начать работу по его реализации.
К мероприятиям по продаже прочей собственности относятся:
а) нахождение потенциальных покупателей – переговоры с бывшим собственником имущества (залогодателем) и другими лицами;
б) реклама в СМИ (пресса, радио, TV) по мере необходимости;
в) размещение объявлений по мере необходимости по месту нахождения имущества, в сельской управе, местах скопления населения.
2. В соответствии с Законом Кыргызской Республики “О банках и банковской деятельности” имущество, принятое на баланс Финансовой компании должно быть реализовано в течение установленного срока:
– недвижимое имущество – в течение 3 лет;
– движимое имущество – в течение 1 года.
3. Стартовой стоимостью прочей собственности является стоимость, включающая непогашенную сумму кредита, проценты, штрафные санкции, РВД по кредиту, в погашение которого передано данное имущество.
4. Покупателем имущества может выступать любое дееспособное лицо (в т.ч. сам Залогодатель), которое может считаться покупателем в соответствии с законодательством КР.
5. Учитывая, что основными заемщиками и залогодателями Финансовой компании являются участники кредитных союзов, необходимо первоначально провести работу по реализации прочей собственности путем заключения предварительного договора купли-продажи и ДКП в рассрочку с бывшими собственниками (залогодателями). Таким образом, Финансовая компания может избежать проблемы с передачей иска в суд на выселение и дополнительных затрат на охрану и содержание имущества.
6. В случае если бывший собственник (залогодатель) не намерен обратно выкупить имущество, перешедшее на баланс Финансовой компании, необходимо провести мероприятия по выселению с целью дальнейшей его реализации.
7. Продажа имущества, в том числе и продажа в рассрочку, производится на конкурсной основе желательно при наличии более двух заявок. Предпочтение при реализации имущества на конкурсной основе дается бывшему собственнику, в остальных случаях заявителю, указавшему в заявке условия, по которым в кратчайшие сроки и в полном объеме погашается кредиторская задолженность и все понесенные расходы по возврату долга. В случае поступления только одной заявки на покупку имущества, удовлетворяющей требования Финансовой компании, Финансовая компания вправе произвести прямую продажу.
8. Обязанность по приему заявлений от потенциальных покупателей и направление этих заявлений, вместе с рекомендацией, на рассмотрение Правления ФККС возлагается на специалиста ОВД/РП.
9. При реализации имущества, по которой предлагаемая цена выкупа ниже стоимости, первоначально принятой на баланс, требуются заключение независимого оценщика.
10. Решение о продаже прочей собственности Финансовой компании, утверждается Правлением Финансовой компании, в случае если стоимость реализуемого имущества не превышает 10 миллионов сом, Советом директоров если сумма реализуемого имущества свыше 10 миллионов сом до 50% активов компании, Общим собранием акционеров если стоимость имущества превышает 50% активов.
11. Имущество может быть реализовано с условием полной оплаты или оплаты в рассрочку. В зависимости от условий продажи, реализация имущества должна быть оформлена договором:
– купли-продажи имущества;
– купли-продажи имущества в рассрочку;
– предварительным договором купли-продажи имущества, с последующим заключением договора купли-продажи по исполнении его условий;
– соглашение о расторжении договора об отступном (в случае, если покупателем является бывший владелец и им внесена вся реализуемая стоимость имущества).
Типовые договора купли-продажи разрабатываются ОВД.
12. Договор купли-продажи имущества в рассрочку не должен превышать 3-х лет по недвижимости и 1-го года по движимому имуществу со дня заключения договора. Платежи по договору должны осуществляться на ежемесячной основе, либо ежеквартально, но менее одного раза в полгода.
13. Для заключения сделок купли-продажи имущества (за исключением договора купли-продажи и соглашения о расторжении договора об отступном, по которым требуется внесение полной стоимости имущества) предусматривается внесение задатка в размере не менее 10% от суммы сделки. Данный пункт не распространяется на бывших собственников имущества.
14. Для внесения заявителем задатка открывается счет “Прочие обязательства”.
15. Задаток должен быть внесен полностью или частями в течение 30 – ти дней с момента принятия Решения о реализации имущества, в противном случае покупатель теряет право приобретения имущества.
15.1. Для юридического оформления задатка необходимо заключить Соглашение о задатке, форма которого разрабатывается ОВД.
16. После внесения покупателем задатка Финансовой компании необходимо заключить Договор купли-продажи имущества в рассрочку или предварительный договор купли-продажи имущества, с последующим заключением договора купли-продажи по исполнении его условий. В договоре купли-продажи в рассрочку должно быть оговорено:
– все налоговые отчисления и расходы по содержанию выкупаемого имущества должны производиться за счет покупателя;
– при одностороннем расторжении договора со стороны покупателя все внесенные денежные средства за выкуп имущества не возвращаются несостоявшемуся покупателю и относятся на доходы Финансовой компании как арендная плата за время пользования данным имуществом.
17. После заключения Договора купли-продажи имущества в рассрочку или предварительного договора купли-продажи имущества специалист ОВД готовит распоряжение бухгалтерии за своей подписью и подписью курирующего руководителя Финансовой компании об открытии на имя покупателя индивидуального накопительного счета.
При открытии накопительного счета, внесенный задаток за выкуп имущества на счет “Прочие обязательства” перечисляется на его индивидуальный накопительный счет.
18. В случае, когда принято решение Финансовой компанией о продаже прочей собственности конкретному покупателю и заключен договор купли-продажи имущества с внесением со стороны покупателя полной стоимости по договору продажи, то, до момента полного юридического оформления, взнос является денежным обеспечением актива и влияет на качественный критерий классификации прочей собственности..
19. В случае отказа покупателя от покупки имущества, а также в случае не заключения договора купли-продажи в течение 30-ти дней после внесения всей суммы задатка, задаток не возвращается покупателю и зачисляется в доход Финансовой компании. Данный задаток распределяется по своему усмотрению Финансовой компанией.
20. Если покупатель исполнил все обязательства по договору, то задаток засчитывается в выкупную стоимость имущества.
21. Информация, касающаяся продажи имущества (Ф.И.О. покупателя, цена, условия продажи и т.д.), решение специалиста, ответственного за реализацию прочей собственности, уполномоченного комитета Финансовой компании – являются коммерческой тайной, и не разглашаются третьим лицам. Специалисты представительств/ГО Финансовой компании должны строго соблюдать данное требование.
22. После продажи прочей собственности Финансовая компания вправе направить письмо, за подписью курирующего руководителя Финансовой компании, в органы регистрации о своевременности регистрации имуществ за покупателем.
Глава V. МОНИТОРИНГ ПРОЧЕЙ
СОБСТВЕННОСТИ ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИИ
1. Ежегодно, сотрудник РП должен производить мониторинг имущества в целях определения состояния, наличия ухудшения и износов, а также оценки его стоимости.
2. Мероприятия по мониторингу имущества должны включать:
– визуальное обследование имущества, которое должно производиться не реже 1 раза в полгода;
– изучение спроса и рыночной конъюнктуры, а при необходимости переоценка прочей собственности.
– периодическая комиссионная инвентаризация имущества, которая проводится не менее 1 раза в год;
– классификация имущества;
– своевременное представление ставок и расчетов для исчисления и уплаты земельного налога;
– своевременное представление счетов и расчетов для уплаты по счетам за коммунальное обслуживание, содержание и т.п. имущества, принятого в счет погашения кредита;
– меры по обеспечению целостности и сохранности имущества (охрана объекта и т.п.).
3. Если по итогам инвентаризации, либо при мониторинге выявлено ухудшение состояния имущества, то классификация такого имущества подлежит ухудшению. Улучшение классификации такого имущества не допускается.
Глава VI. КЛАССИФИКАЦИЯ ПРОЧЕЙ СОБСТВЕННОСТИ
ФИНАНСОВОЙ КОМПАНИИ
1. Классификация прочей собственности Финансовой компании, является одним из инструментов измерения потенциальных рисков, связанных с возможным ухудшением и потерей стоимости имущества, являющегося частью активов Финансовой компании и создания соответствующих отчислений в “РППУ по прочей собственности Финансовой компании” в следующих размерах:
|
№ |
Категории |
Размер отчислений в РППУ |
| 1 | Субстандартные активы |
25 % |
| 2 | Активы, классифицируемые как потери |
100 % |
2. При принятии на баланс, имущество должно быть сразу классифицировано как “Субстандартный”.
3. Количественные признаки классификации определяются в зависимости от сроков нахождения имущества на балансе Финансовой компании:
– субстандартный – срок нахождения на балансе недвижимости до 3-х лет и движимого имущества до 1 года;
– потери – срок нахождения на балансе недвижимости свыше 3-х лет и движимого имущества более 1 года.
4. При последующей классификации необходимо руководствоваться системой классификации имущества, факторы риска которого объединены в количественные и качественные критерии классификации. Качественным критерием классификации является наличие и степень износа актива. Необходимо различать три вида износа:
– физический износ – это потеря стоимости в результате физических повреждений конструкций оборудования, здания и др., их отделки и т.д., например, обрушение потолка за счет постоянной течи в крыше и т.п.
– моральный (функциональный) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности объекта, т.е. способности отвечать текущим требованиям и стандартам рынка. Например, старые здания складов, построенные в 60-года, имеют потолки высотой 5 метров, тогда как по новым стандартам клиенты требуют, чтобы их высота была не менее 8 метров, и т.п.
– внешний износ – это потеря рыночной стоимости объекта, происходящая от действия всех причин, внешних по отношению к объекту, т.е. изменение физической, социальной, экономической, экологической, правовой среды в месте расположения объекта, приведшее к изменению стоимости объекта. Например, увеличение количества торговых центров и объемов торговли на центральном рынке города служит причиной увеличения транспортных потоков и пробок, скопления людей и шума, что отрицательно сказалось на ценах на квартиры и дома в данном районе. К внешнему износу могут относиться также правовые ограничения, связанные с активом, например, мораторий на реализацию земельных участков, отведение жилого помещения под снос решением органов местной власти и т.п.
5. Количественные признаки классификации определяются в зависимости от сроков нахождения имущества на балансе Финансовой компании:
– субстандартный – срок нахождения на балансе недвижимости до 3-х лет и движимого имущества до 1 года;
– потери – срок нахождения на балансе недвижимости свыше 3-х лет и движимого имущества более 1 года.
Глава VII. УЧЕТ И ОТЧЕТНОСТЬ
1. Учет и отчетность по прочей собственности производится в соответствие с Учетной политикой Финансовой компании и внутренними нормативными документами по бухгалтерскому учету.
2. В случае, если сроки реализации прочей собственности согласно законодательства Кыргызской Республики истекли, Финансовая компания по решению Правления выносит данную прочую собственность на внесистемный учет и продолжает вести необходимую работу по её реализации согласно главе IV настоящего Положения.
Глава VIII. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И КОНТРОЛЬ
1. Ответственность за своевременное принятие прочей собственности на баланс Финансовой компании несет руководитель представительства Финансовой компании по месту нахождения собственности, а по собственности, расположенной в г. Бишкек начальник Отдела по возврату долгов.
2. Ответственность за сохранность прочей собственности несет руководитель представительства Финансовой компании по месту нахождения собственности, а по собственности, расположенной в г. Бишкек начальник Отдела по возврату долгов.
3. Ответственность за проведение своевременного мониторинга прочей собственности Финансовой компании несет сотрудник ОВД/РП.
4. Ответственность за своевременное проведение классификации прочей собственности несет Комиссия по классификации кредитов.
5. Ответственным за проведение работы по своевременной реализации прочей собственности Финансовой компании возлагается на руководителей представительств по месту нахождения собственности и начальника Отдела по возврату долгов в целом по Финансовой компании. Контроль за исполнением своевременной реализации имущества ФККС возлагается на курирующего Заместителя Председателя Правления ФККС.
Разработчик:
Отдел по возврату долгов ОАО ФККС.